Расторжение и изменение соглашений: Изменение или расторжение договора происходит по соглашению сторон, если иное не установлено законом или договором, либо по решению суда в случае отказа стороны от изменения условий. Причем соглашение о досрочном прекращении аренды на срок более года так же, как и соглашение об изменении условий договора аренды, подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

Закон содержит перечень обстоятельств, служащих основанием для изменения или расторжения договора. Вместе с тем сторонам дано право внести в договор дополнительные основания его изменения или расторжения. Это могут быть обстоятельства любого характера, связанные с нарушением обязательств какой-либо из сторон.

Если стороны распишут порядок согласования изменений или прекращения договора, то решения суда для таких случаев не потребуется. Соблюдая процедуру, установленную в договоре, любая из сторон вправе изменить или расторгнуть договор в одностороннем порядке. Если же стороны ограничатся только перечислением дополнительных оснований для изменений или расторжения договора, потребуется судебное решение или дополнительное соглашение сторон. Следует признать, что закон содержит достаточно разумные и справедливые условия расторжения договора, поэтому включение в договор дополнительных оснований для его расторжения хотя и является законным, но все же ухудшает позицию арендатора, даже если ему будут предоставлены аналогичные права по расторжению договора по его инициативе. Ведь арендатор, как правило, не заинтересован в расторжении договора. Сравнительно равной компенсацией договорных инициатив арендодателя по расторжению договора может быть, пожалуй, только безусловное право арендатора расторгнуть договор в случае любого вмешательства арендодателя в деятельность арендатора — на случай невыносимых злоупотреблений со стороны собственника помещений.

Однако даже если основание расторжения договора является допустимым, арендодатель вправе расторгнуть договор только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости устранить нарушения договорного обязательства в разумный срок. Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено арендодателем в суд только после получения отказа арендатора на предложение изменить или расторгнуть договор либо в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Если договор аренды был заключен на неопределенный срок, то для прекращения его действия необходимо направить уведомление другой стороне не позднее чем за три месяца до предполагаемой даты прекращения аренды (если иной срок не установлен законом или договором). При определении иного срока предупреждения о расторжении договора аренды (заключенного на неопределенный срок) сторонам предоставляется полная свобода: он может быть как больше, так и меньше трех месяцев.

Важно обратить внимание на то обстоятельство, что после предупреждения другой стороны о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, договор сохраняет свою силу для обеих сторон в течение трех месяцев. Поэтому арендатор не вправе отказаться вносить арендную плату за указанный период даже в том случае, когда помещение освобождается им досрочно, то есть до истечения трех месяцев. Иная процедура расторжения должна быть прямо указана в договоре.

Возврат имущества арендодателю осуществляют по акту. В случае просрочки возврата имущества арендатор будет обязан оплатить арендную плату за фактическое время пользования помещениями, кроме случаев, когда арендодатель уклонялся от принятия помещений. Размер арендной платы в этом случае будет определен в соответствии с условиями договора.

Зачастую арендодатели устанавливают ответственность за нарушение сроков возврата помещений в виде, например, двойной ставки аренды. В такой ситуации следует обратиться к ст. 333 ГК РФ, согласно которой суд вправе уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Взыскание двойной или иной кратной суммы арендной платы ничем не обосновано, так как арендодатель получает плату за использование своего имущества. Размер ответственности в данном случае соотносим с размером процентов за пользование денежными средствами согласно ставке рефинансирования .

С другой стороны, досрочное освобождение арендуемого помещения (до истечения срока аренды и прекращения действия договора) не является основанием для прекращения обязательств арендатора по внесению арендной платы. Данное право арендодателя является бесспорным стимулом своевременного освобождения помещений арендатором по истечении срока аренды.