Как выгодно купить и сдать в аренду объект коммерческой недвижимости? Самое главное, что должен учитывать инвестор – это ситуация на рынке: высок ли спрос у арендаторов на подобные объекты, каковы тенденции, как действуют власти в этом направлении.
В настоящий момент наиболее выгодно покупать торговые помещения и офисы. Инвестиции в складскую недвижимость в Москве в настоящее время не слишком рентабельны.

Наиболее выгодными считаются вложения в магазины и офисы, менее прибыльными — в складскую недвижимость и производство. Более того, в Москве растет число коммерческих объектов, которые управляются профессионально, что не совсем на руку мелким инвесторам — ведь арендаторам значительно удобнее снять офис в новом здании, построенном с учетом их требований, чем арендовать по такой же цене офис в каком-нибудь общежитии.
На рынке наблюдается явный переизбыток площадей от 200 м2, а небольшие — до 20 м2 – помещения в дефиците.
Органы власти оказывают сильное влияние на рынок коммерческой недвижимости: внесение изменений в правила выдачи разрешений, в правила торговли и т. п.
Чтобы успешно вкладываться в коммерческую недвижимость, важно понимать, что прибыль зависит, прежде всего, от того, насколько выгодным будет предпринимателям арендовать такой объект. При выборе недвижимости для покупки, инвестору необходимо прислушиваться к пожеланиям будущих арендаторов. Без оглядки на их требования, он может быстро оказаться в рядах собственников, перманентно ищущих новых и новых арендаторов.

Как долго будет окупаться коммерческий объект? Лучше будет продемонстрировать на примере. Предположим, мы собираемся купить помещение площадью 40 м2, расположенное в подвале жилого дома, что в 15 минутах ходьбы от ближайшей станции метро. Средняя проходимость – примерно 2.5-3 тыс. чел в день. Кому может быть выгодна аренда такого помещения? Очевидно, что для стоматологии, закусочной, салона-парикмахерской или продуктового магазина, наше помещение не подойдет. А вот для магазина промтоваров – вполне. Скорее всего, арендаторами окажутся мелкие предприниматели, найти которых будет нелегко – возможно, на поиск потребуется 2-3 месяца.

Сумма арендной платы такого помещения будет около $400 за 1 м2 ежегодно. Если мы хотим окупить затраты на покупку за 3 года, стоит рассмотреть возможные неблагоприятные пути развития ситуации.

Предположим, что за это время мы сменим трех арендаторов. Если на поиск каждого мы будем тратить около двух месяцев, расходуя на рекламу около $500, несложно подсчитать, что для того, чтобы окупить помещение в срок, его стоимость не должна превышать $1200 за м2.

Чтобы инвестировать в коммерческую недвижимость, необходимо многое знать и уметь. Отчасти компенсировать недостаток тех или иных качеств можно, обратившись к профессионалам рынка: агентствам недвижимости, компаниям-оценщикам и т. п.