Тщательность — признак профессионализма Проверка полномочий на заключение соглашения — этап первый и достаточно серьезный. Согласно общему правилу генеральному директору, действующему на основании устава, для подписания договора аренды дополнительных полномочий не требуется. Если подпись ставит коммерческий директор, председатель совета директоров, президент, председатель правления, целесообразно попросить выписку из устава, в котором должны быть отражены их полномочия при заключении договора аренды. Проверка полномочий осложняется в случае заключения договора с акционерным обществом или обществом с ограниченной ответственностью, поскольку специальное законодательство, регламентирующее их деятельность, устанавливает ограничения полномочий первого лица в зависимости от величины сделки в сравнении с балансовой стоимостью активов, а также от наличия заинтересованности в совершении сделки. Эти риски можно преодолеть, получив согласие на сделку общего собрания акционеров или совета директоров (наблюдательный совет) общества либо доказательства того, что такое одобрение не требуется. В качестве доказательств годится баланс общества на последнюю отчетную дату, предшествующую дате заключения договора.

Генеральный директор (исполнительный единоличный орган общества) вправе совершать сделки, не превышающие 25 процентов от балансовой стоимости активов общества. Одобрения совета директоров достаточно при заключении сделки на сумму от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов. В остальных случаях необходимо решение общего собрания.

Если договор подписывает представитель по доверенности, он должен приложить ее заверенную копию.

Следует отметить, что при всей многочисленности документов, отражающих полномочия сторон, предоставление всего пакета, причем по инициативе уполномочивающей стороны, является правилом хорошего тона и воспринимается с пониманием, так как свидетельствует о серьезности и профессиональности партнера. Формирование такого пакета неизбежно при регистрации договора аренды, заключенного на срок более года (все эти документы понадобятся для учреждений юстиции).

Поскольку аренда является обременением прав собственника недвижимого имущества (договор аренды регистрируют как обременение и именно так отражают в тексте свидетельства на право собственности), переход права собственности на имущество, сданное в аренду, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, за исключением указания наименования арендодателя и его реквизитов.

Многие арендодатели, выступающие собственниками, часто пытаются навязать арендаторам новые условия аренды, однако арендатор вправе следовать условиям ранее заключенного договора аренды. Данной точки зрения придерживаются судебные инстанции при разрешении возникших разногласий.

Арендатору также следует знать, что некоторые арендодатели, особенно крупные, включают в договор массу дополнительных условий, не предусмотренных действующим законодательством. В результате арендодатель приобретает полномочия чуть ли не контролирующих и государственных органов. Например, арендодатель наделяет себя правом не допустить арендатора на арендуемые площади в связи с нарушением последним действующего законодательства или когда арендатор вынужден согласовывать с арендодателем каждое свое действие. Такие условия следует рассматривать как установление препятствий арендатору в использовании арендованного имущества, поэтому в подобных ситуациях нужно обращаться в суд.