Рынок эксплуатации недвижимости По прогнозам экспертов рынков обеих столиц, рентабельность бизнеса по эксплуатации коммерческой недвижимости в ближайший год будет расти, потому что рынок эксплутационных услуг в России еще не сформирован. Однако впоследствии в условиях конкурентного рынка можно ожидать падения рентабельности этого бизнеса, как в Петербурге, так и в Москве.

«В условиях усиления конкуренции среди эксплуатирующих компаний участники рынка начнут демпинговать,- считает Евгений Якушин, директор по эксплуатации управляющей компании «Бекар» – Кроме того, собственники коммерческой недвижимости будут уделять все больше внимания качеству услуг, и эксплуатирующим компаниям придется больше вкладываться в оказание услуг своим клиентам. Кстати, подобная ситуация сейчас складывается на рынке управления коммерческими объектами – качество управления ставится во главу угла»

Игра без правил

Значительно ускорить формирование рынка эксплуатации коммерческой недвижимости может появление федеральных стандартов в этой области. Сейчас на рынке не существует общих правил игры, а российская система стандартизации обошла стороной услуги по эксплуатации. В связи с этим, собственники объектов опасаются обращаться к аутсорсинговым компаниям, и в 90% случаев предпочитают доверять эксплуатацию своих зданий собственным фирмам, закрывая глаза на качество оказываемых ими услуг.

Однако число объектов, к управлению которыми будут приглашаться специалисты, будет расти с каждым годом. Среди эксплуатирующих компаний, которые будут привлекать собственники, наиболее ценны будут эксплуатирующие фирмы со штатом высококвалифицированного персонала с опытом работы в этой сфере, с западным подходом к управлению и с хорошей репутацией.

Если на рынке консалтинга в области коммерческой недвижимости в Петербурге уже появились московские компании, то рынок услуг по эксплуатации на сегодняшний день москвичи еще не освоили. Евгений Якушин предполагает, что в 2007-2008 годах в северной столице ожидается настоящий бум на рынке эксплуатации. По его мнению, именно в это время Петербургом заинтересуются крупные московские эксплуатирующие компании. С ним согласны и сами столичные игроки.

Западные игроки, в частности, компания «Питер Дусманн» появились в Петербурге пока только на рынке эксплуатации жилья. В «Бекаре» уверены, что приход иностранных компаний на рынок эксплуатации коммерческой недвижимости – дело времени. С одной стороны, наличие четких стандартов эксплуатации, поставит иностранцев выше российских эксплуатирующих компаний, деятельность которых не стандартизирована. С другой стороны, иностранные стандарты нужно будет адаптировать к российской действительности, что может занять много времени и отнять массу сил.

Сегодня на рынке эксплуатации коммерческой недвижимости работает в Москве – порядка 50-60 компаний, из них 10 крупных, а на рынке Петербурга – 20-30 компаний, а из них крупных – 4.

Без опыта не «входить»

Войти на рынок эксплуатации коммерческой недвижимости, на первый взгляд, просто. Евгений Якушин оценивает барьер входа на рынок в смешную сумму — 20 тыс. долю Правда уточняет, что при этом новоиспеченная компания уже должна иметь договор на обслуживание объекта – офисного или торгового центра площадью порядка 10 тыс. долл. «Войти на рынок, не имея опыта работы – практически из разряда фантастики, — уверен он. – Опыт работы в службе эксплуатации или управляющей компании, принадлежащей владельцу одного или нескольких объектов коммерческой недвижимости, должен быть не менее пяти лет. Отсутствие опыта приводит к серьезным финансовым потерям».

Те компании, которые сейчас работают на рынке эксплуатации – это выходцы из управляющих компаний, которые ранее были созданы собственниками недвижимости.

Годовой оборот компании, работающей в области эксплуатации коммерческой недвижимости и обслуживающей один объект коммерческой недвижимостью площадью 10 тыс. кв.м, составляет, по оценкам «Бекара», порядка 300 тыс. долл. Срок окупаемости при этом составляет всего лишь год.

Риски велики

Тем не менее, даже для профессиональной компании риски велики. Сейчас важно не столько войти на рынок, имея в арсенале обслуживание 1-2 объектов, сколько стать сетевой компанией. Причем сетевая компания – это не только наличие договоров с более чем пятью собственниками. Сетевик – это, прежде всего, собственные стандарты и автоматизация работы, профессиональная команда, которая постоянно повышает свою квалификацию, специальный soft и т.д. За такими компаниями – будущее».